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成品房销售额

2014-07-19 21:16 来源:818期货学习网



市场敏感度:中

含义:测算已有的独居家庭住房的月度销售额。

发布新闻的互联网网址:

商品房销售额: www. realtor. org/Research. nsf/Pages/EHSdata

房屋购买力指数: www. realtor. org/Research. nsf/Pages/PHSdata

主页网址:www. realtor. org

发布时间: 上午10 点(美国东部时间) ;报告在当月结束后4-5 周发布。

频率: 每月一次。

来源: 全美房地产经纪人协会。

修正:月度的修正很小。年度的修正由于季节调整因素发生在2 月并覆盖前三年。

为什么重要

住房市场的一个重要组成部分就是成品房销售。住房购买将近八成是使用过的房屋,剩下的两成是新建住宅。然而,尽管成品房销售的规模如此之大,但是由于其不涉及新土地的开发利用,因而对经济的影响相对有限。在成品房销售的过程中,没有发生在建造上的实际技资。买者和卖者只是简单地转换所有权。

如果这是事实,那么为什么这个指标没有被金融市场忽略?原因是成品房的销售能间接地剌激经济活动。销售者通常使用从房屋销售中获得的资本利得来购买一个更大的住宅,以适应家庭扩大的需要,这必然意味着在家具和电器上的更多支出。另一方面,购买者由于房屋过大而卖掉他们的房屋,再购买较小的房屋,以获得更多的资本利得来支付日常任意项目的开销。成品房销售的增加也给不动产代理商带来了更多的佣金,并为不动产公司和抵押银行创造了更高的收入,同样重要的是,房屋销售的增加是一个明确无误的信号,即购买者对他们的工作和未来的收入增加充满信心。所有的这些因素使成品房的销售额值得监测。

该指标的数据并不非常及时,成品房的销售额在实际过程终止时计算,也就是在契约最终从一个业主转换到另一个业主时计算。问题是从初步的合同签订到买者和卖者最终达成交易可能要花三个月或更长的时间。而当记录并公布这笔成品房销售数据时,房屋的市场状况可能已经改变,因此分析者不得不谨慎地从这个经济指标来推断数据。为了使房屋信息更及时,负责发布成品房销售额数据的全美房地产经纪人协会(NationalAssociation of Realtors, NAR) 最近引入了一个新的指标一一成屋待完成销售指数,主要关注那些已经签署合同但尚未完成的成屋销售。这个指标的优点是,我们可以在房屋交易过程完全结束之前了解房地产行业的情形。

如何计算

全美房地产经纪人协会是一个在住宅和商用不动产市场拥有96 万代理商和经纪人的私人贸易集团。对于月度报告,它从900 多个公告列表及全国范围的当地房地产经纪人公告中的400 个收集信息,将原始的数据分成四个调查的区域z 东北部、南部、中西部和西部。NAR 在它的月度发布中也包括房屋的中间售价和平均售价,既有全国水平的又有四个地理区域水平的。

记住,季节因素能影响售价。房屋的价差通常在春末和夏季的月份最大,此段时间的好天气和学期未的时机使不动产公司业务繁忙。事实上,房屋的需求通常在夏季的四个月内达到最大,然后逐渐下降,山达到一年中的均衡。

住房销售额的数字是按季节进行调整的,并以年度比率的形式表示。

每个月,成品房销售数据在总结之后被置于一张包含两个表的纸上,这两个表分别是成品房销售额和成品房销售价格。

成品房销售额

(1) 观测全国的销售量是评估该国房屋需求的一个好方法。在现有房屋的购买和消费者支出,特别是耐用品如家具和家用电器的支出之间存在显著的相关性。不仅如此,成品房销售额的持续下降或回升常常成为经济转折的先兆。最后,房屋销售额的一个大逆转会产生较多的资本盈余,可能剌激更多房屋和相关商品的购买。

在经济中,什么是影响成品房销售额的最大力量?利率。抵押贷款利率每上升1 个百分点,成品房销售额就要减少25 万单位。

(2) 可以找到四大区域中的任何一个按地理位置统计的销售额以及它们与上个月和去年相比所发生的百分比变化。

(3) 未来房屋趋势的预测是某月市场可购房屋的总数,它和上月及去.年的百分比变化列在一起。

(4) 关于房屋存量的销售率,这个比率告诉你根据最近月份的销售率在市场上要花多少个月售完成品房的存量。一般来说,房屋4.5~6 个月的供给被认为是一个买者和卖者平衡的市场。如果比率下降到4.5 个月以下,它可能是一个供给变紧的信号。这使房屋价格承受向上的压力。一个大于6 的比率表明房屋市场疲软,可能导致更低的价格。

成品房销售价格

房屋价格的变化反映了住房供给和需求的变化。大体来说,成品房的价格一年比一年高,尽管上升的比率在很大程度上取决于经济状况以及已售房屋组合(它们是不是豪宅与普通住房的组合)。

(5)NAR 报告既列出了区域水平的中间售价(已售房屋的一半售价较高,而另一半售价较低,中间售价处于正中间)和平均售价,也列出了

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