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新建住房销售额

2014-07-19 21:18 来源:818期货学习网



市场敏感度:中。

含义:记录新建独居成品房的销售额。

发布新闻的互联网网址:www. census. gov / newhomesales

主页网址:www. census. gov

发布时间:上午10 点(美国东部时间) ;报告当月结束后四周左右发布。

频率: 每月一次。

来源: 商务部统计局。

修正: 数据经常修正,覆盖前三个月。

为什么重要

有大量的经济指标与住房有关。每月都有关于新屋开工和建造许可证、现房销售、建筑花费以及本节的主题一一新建住房销售额的新闻。每一项内容都显示了住房建筑这个重要产业的一个侧面。新屋开工或者新住宅的建造实质上是生产性的数据。也就是说,与其说它是一个消费指数,不如说它是商业信心尤其是建筑商对于未来房屋买卖走势和预期的一个反映。另一方面,成品房的销售状况能让我们更好地了解消费者的财务状况和他们的消费状态。成品房销售的缺点是它对经济的影响相对有限。从房屋竣工之日起就没有什么新的东西必须建造了。其次,成品房销售只有有限的预期指标价值,因为只有当交易正式完成且所有权变更之后它才被计算在内,而这一过程从最初的协议达成之时起可能长达好几个月。

在这一部分,我们来看看新房销售。它被视为及时测算住房市场形势并预测未来经济的更好指标。例如,新建住房(期房)的销售不是在交易完成之后(如同成品房销售一样) ,而是在初期协议达成之时进行记录。当然,你不知道所有那些已签的购房合同最后是否都会导致最终的交易,但是没能达成最终交易的毕竟是极少数,从数据的统计来说没有多大的意义。更有趣的问题是,仅占住房市场15%份额的新房销售是如何对经济造成如此深刻的影响的?答案是它们创造了大量的投资、就业机会、消费和产品生产。建筑商寻求建筑用的贷款、采购材料、玻璃、线路、水泥和管道,雇用大批技术熟练的工人。新房比成品房更贵,因为新房通常包括许多现代的舒适设备。而且,当买房者入住时,另一轮消费启动了。人住者在接下来的12~18 个月需要购买家具和其他配套物品。

顶级投资经理人密切关注新房销售这一指标,还有另外一个原因。如果消费者的支出即将改变方向,你会发现该指标是首先发生变化的。购买一套住宅是一个家庭唯一的最大花费。除非潜在的买者对他们的收入、工作稳定性和经济的预期很满意,否则许多人不会买房。如果房屋买卖开始萧条,这就给经济中的许多领域敲响了警钟。银行会因为担心建筑商难以还贷而停止提供建房贷款。没有了必要的资金,新建住宅的投资将减少,对建房供应、材料和建筑工人的需求会因此而缩减。一次严重经济衰退的危机开始出现。

具有讽刺意味的是,在衰退期,正是房地产业开始复苏并帮助其他产业走出低谷。经济衰退期间抵押贷款利率下跌,有时甚至会跌至一个很低的水平,从而使得住房建筑业再次具有吸引力。随着购房兴趣的回升,建筑商发现银行放贷处的负责人在经历了一个几乎没有放贷业务的漫长淡季之后,开始急于放贷,态度也更加热情。而且,在经济衰退期,劳动力和材料的供应很充分。结果就是住宅建筑业加速发展,以满足市场对新住宅的需求。如果考虑住宅建筑业复兴所带来的乘数效应的话,其他行业走出低谷开始盈利也只需几个星期的时间而已。

如何计算

统计局根据建造许可证的数据来提供新建住房销售额的数字。为什么根据建造许可证?因为建筑商常常仅在他们收到押金或从购买者那里得到一个已签字的合同时建立建造许可证的档案。

新建住房的销售额一般要经过修正,有时是重要的修正。因此有必要观察至少3~4 个月的数据,才能辨认新建住房销售额的趋势。

表:关于未来经济走向的线索

表1    新建住房的已售和待售额

新建住房销售额在经济被认为接近转折点时达到中间阶段。在这样的情况下,开发商寻找潜在的房屋购买者正准备进入房屋销售市场的证据并锁定最低的贷款利率,这种利率通常只在经济周期的最低谷才会出现。一个新建住房销售额的上升常伴随着1~2 个月后成品房销售额的增加,随着住房买人的节奏加快,供给和服务的需求将刺激其他与住房相关的商业活动。

如果经济长期全速增长,形势就会逆转,最终抵押贷款利率爬升到一个令人痛苦的水平。于是许多房屋搜寻者被挤到市场之外。新建住房和成品房销售额下降以后,大范围的经济活动水平也开始下降了。

(1) 已售新建住房:这是一个头条数字,从这儿你能找到整个美国和四个地理区域(东北部、中西部、南部和西部)的月度己售新建住房的记录。在这儿任何可感知的销售额趋势的变化,都可能是早期的关于经济失去动力或恢复的预警指标。

(2) 期末待售的新建住房:这个表格提供最新的待售新建住房的供给。它表明待售的新建住房存货在一个升温的住房市场上将收缩,并在购买不景气时增加。当然,主要取决于建筑商在此期间完成新建住房的速度。显然,如果待售住房的存货增加得太快,建筑商将减少未来的建设,直到市场再次改善。

(3) 月度供给:新建住房重要的存贷销售率(I/S) 告诉我们基于最近的销售频率销售完当前的新建住房需要多长时间。I/S 是一个关于未来房屋建造的好的预测指标。当房屋的销售额高涨,月度供给比率通常保持稳定或下降。一般来说,如果它降到4 个月的供给价值或更少,建筑商将有充足的信心去维持在新建工程上的投资。相反,如果销售额减少或没有足够的买者去消化所有已建的新建住房,新建住房的股票可能升至过去6 个

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