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第十二节 房地产景气指数

2014-07-12 21:40   来源:818期货学习网



土地、资金、需求一个也少不了

房地产景气指数,我们又可称为景气度,是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数。

在房地产这个领域,常见的景气指数有国房景气指数,企业、行业的景气指数,以及具体一个地区的景气指数(如京房景气指数)等。我们这里主要讲国房景气指数。

国房景气指数一般我们简称国房指数,它的全称为“全国房地产开发业综合景气指数”。是我们国家统计局在1997年编制的针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合性指数体系,按月发布。

我们知道,房地产是相对比较复杂的产业,所以编制景气数据就必须从土地、资金和市场需要这三个最核心的基本条件人手,根据房地产业的具体实际,国房景气指数选择房地产开发投资、资金来源、土地开发面积、土地转让收入、新开工面积、竣工面积、空置面积、商品房销售价格等8个具有代表性的统计方向进行分类指数的综合测算。

我们看看土地、资金和需求这三大类别的具体情况。我们知道,土地是房地产开发的前提和基础,它包括土地出让收入指数、本年完成开发土地面积指数、新开工面积指数等;资金是房地产开发血液,它包括房地产开发投资指数、本年资金来源指数、新开工面积指数、房屋竣工面积指数、空置面积指数、国有单位投资指数、国内贷款指数、利用外资指数和自筹资金指数等;我们说,需求决定产出,是影响房地产业发展的重要因素。它包括办公楼销售价格指数、商业营业用房销售价格指数、个人商品房销售额指数和竣工房屋价值指数等。

国房景气指数的这些数据体系还是比较全面的,我们说,通过数据库的综合,各种指标的权数确定,按照特定的数学计算模型统计计算,这个指数还是具有很大权威性的。显示全国房地产业基本运行状况,波动幅度,预测未来趋势,为国家宏观调控提供预警机制,为投资者选择投资机遇提供统计信息。

国房景气指数在0-200之间,100为中间值,高于100视为景气空间,越接近200反映行业经济运行越景气。低于100则是不景气空间,越接近0景气越低迷。

看一下我们国家的具体数据,国家统计局公布的2010年11月国房景气指数为103.20,比10月份回落0.37点,比去年同期提高0.42点。从这些数据我们看出,经过政策调控,我们国家房地产业过于热络的局面得到一定抑制,但同比去年,还是有所增长了,仍然需要我们密切关注。

房地产景气指数租房价无关

我们从房地产景气指数编制目的来看,这个数据是对整体的房地产业发展变化趋势的预测和反映,与房价涨跌是无关的,最起码房价与同期景气指数和波动幅度没有对应关系。我们仅从理论上讲,房地产价格与国房景气指数之间存在一定的相关性。从发展过程来看,房地产价格变化应与国房景气指数变动紧密相连。但我们说,房价涨跌的成因还是比较复杂的,经济环境、政策因素、供需关系、城市化进程等都能影响房价。

投资者、消费者通过对经济变化趋势的预测,能使房地产市场的供求发生变化,从而导致房地产价格变化。如果将经济变动设定为衰退和扩张两种状态,将房地产价格划分为上升和下降两种状态来分析,那么经济由扩张转为衰退,房地产价格将会由上升转为下降;反之,经济由衰退状态转为扩张,房地产价格将由下降状态转为上升。

在现实中,如果房地产价格变化按照这样的路径发生状态转移,说明房地产价格变化是由国房景气指数变化决定的,房地产价格变化也就有了合理的解释。否则,如果经济形势已经变坏,但房地产价格却继续攀升;或者经济形势已经转好,房地产价格仍然持续下跌,将在很大程度上说明房地产市场可能存在风险因素。国房景气指数是通过交易者预期对房地产市场施加影响并引起价格波动的,但我们知道,预期也有正确的和错误的,理性的和非理性的区别。

由于房地产价格波动和国房景气指数波动相关关系是通过交易者对经济预期来实现的,而且房地产市场波动还可能受到其他情况的干扰,二者相关性的强度可能表现得并不明显。所以,我们不能以国房景气指数的变化直接作为房价涨跌的依据。

政府为什么高度关注房地产景气指数?

通过房地产景气指数和相关报告可综合反映全国房地产业运行的景气状况,政府管理机构可以据此制定房地产改革和发展的各项政策,出台调节房地产健康发展的有效措施,这样房地产景气指数就对这个产业的健康发展起到了信息导向作用,政府对于这个数据还是高度重视的。

我们知道,政府高度关注和重视房地产景气指数是有具体原因的:

首先,我们说,房地产产业拉动性强,对国民经济影响力相对一些产业还是比较高的。我们知道,房地产投资拉动着50多个产业的发展,如建筑业、建材业、家具、装饰装潢、钢铁、家电等等,拉动率为1:2.86,也就是说投资1元到房地产业,会带动其他50多产业总产值增长2.86元。2007年房地产开发投资对GDP增长的贡献率是15.6%,即GDP增长部分中15.6%由房地产开发贡献的。在目前的财政体制之下,房地产的发展依然是地方财政的主角,许多地方财政收入接近一半来自于土地出让金等房地产行业项目。

另外,我们现在都在讲扩大内需,这样才能推动经济的持续发展,我国有13亿人口,住房需求是最大的内需。但这种内需要平稳释放,否则对经济运行造成致命冲击,所以我们需要的是房地产业的健康发展。

我们从国内外发展的实践表明,房地产业健康发展是经济社会发展之福。但如果房地产业过热,出现泡沫,则是经济社会发展之祸。日本和我国香港经济社会发展受房地产泡沫破灭拖累就是现实的例子。近两年,我国部分地区已经出现了厉地产过热,主要表现在房地产开发投资高速增长,房价持续大幅上涨,房价超出了多数人的经济承受能力。房地产过热已经对我国经济社会的各个方面产生一定程度的负面影响,必须加以必要的调控抑制泡沫的扩大。

从另一个角度剖析,稳定房地产市场,本质是为了稳定金融市场。我们知道,房地产贷款是许多商业银行的重要业务,银行有数十万亿的房贷,房产作为抵押银行贷款借款数额巨大,如果房地产一顾不振的话,金融资产将缩水好几成。所以,房地产问题是国家经济发展牵动比较大的问题。房地产过热和过冷都会影响社会经济的稳定。

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