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第十一节 房地产价格指数

2014-07-12 21:40   来源:818期货学习网



探解房价指数

房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的数据指标,它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。中国房地产价格指数由国家统计局统计,每月通过中国经济景气月报公布。

中国房地产价格指数是个综合指数,包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指数。这四套指数的计算方法相似,都是采用由下到上逐级汇总数据的方法编制。其中前三类价格指数更受人关注:①房屋销售价格指数。反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数,它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。②房屋租赁价格指数。是反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数。③土地交易价格指数。这个指数是房地产开发商或其他建设单位在进行商品房开发之前,为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。它对房价的影响是最直接的,影响程度也是相当大的。

我们知道,如果房屋销售价格指数上涨,对于房子这种特殊商品,人们存在买涨不买跌的心态,预期今后有涨的可能;如果房屋租赁价格指数上涨,投资房产收益增加,进一步剌激人们再买房投资,未来房地产价格将上涨;如果土地交易价格指数上升,房地产的成本增加,那么开发商会把成本转嫁到消费者身上,那么未来房价必将上涨。可见房价指数是观察、研究房价走向的有效工具。

目前,世界各国的房地产价格指数种类很多,其编制方法也多种多样。归结起来,这些方法主要有四种:第一种为成本投放法,根据营造各项投入成本的变化情况,以算术平均法来计算房地产价格指数的方法,是早期的房地产价格指数的重要编制方法;第二种为中位数价格法,是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法;第三种为重复交易法,根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数;第四种为特征价格法,认为房地产由众多不同的特征组成,而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。

我国房地产市场起步晚,发育不完善,对房地产价格指数的编制最直接的影响是房地产交易案例少、交易价格不公开、交易资料不全面,这些因素都需要提高。

房价高的是与非——还是无罪推论好

目前,我国尤其的北京、上海等大城市的房价“高高在上”已是不争的事实。我国房地产价格指数中土地交易价格指数2007年6月为113.5,2010年6月上升至122.1,从基础上就推高了房价。怎样看待高房价呢?站在不同的位置认识是不一样的。对于一些地方政府而言,房价上涨带动土地财政增收,但对大多数住房需求者来讲,是不能接受的,就现实看也是不能承受的。

我们知道,房地产价格是个复杂的问题,成因也是多种因素的结果,我们这里仅就显见的问题讲一讲。

房价过高,我们首先看看它会存在哪些问题:

第一个方面,我们说它会使我国的消费结构严重扭曲,对其他消费形成挤压效应,不利于我国扩大内需的实施。我们说,每个家庭的消费,都有一个合理的结构,如果一旦全家竭全部之积蓄,统统投到住房屋上面,其他什么衣食行、文教医只能少顾、兼顾,甚至无法顾上了。家庭消费结构严重失衡,不仅影响人们正常生活,也对其他消费造成严重的挤压效应。从我国整体的宏观经济环挠看,也不利于扩大内需的实施,最终影响到经济的持续发展。

第二个方面,阻碍了城市化进程。从目前大多数城市包括一些发展较快的县城的房价看,价格相对都已经很高了。社会上有这样的说法,“购买一套差不多的房子会不折不扣地消灭一个中产家庭。”我们说,在一个中产阶层都难以承受的房价面前,那些想进入城市的农民工和农村剩余人员更是望尘莫及,即使长期在城市生活的大多数经商、务工人员也无法承受。我们说,城市化进程就是要逐渐终结城乡二元经济结构,但过高的房价不仅阻碍了城市化进程,又造成了城市中的二元结构,使我们国家面临更复杂的局面。

第三个方面,会使贫富差距拉大。我们说,城市富裕阶层不缺住房,甚至还过剩。如果房价过高并不断较快地升值,广大无房者将更加窘困,结果使马太效应出现,而相比一般无房者,富裕阶层则更加富有,财富差距进一步拉大。我们说,这对我们构建和谐社会,关注民生和促进社会稳定都有负面作用。

第四个方面,刺激预期,恶性循环。我们知道,在高房价的环境中,人们是买涨不买跌的,担心房价不断上涨,一般消费者都会选择现期购房。这些冲动的购买行为不断加剧房产市场的供求失衡,房产市场的供不应求,进一步推动房价的上涨,形成恶性循环,同时也加剧了房地产的泡沫化,使宏观经济潜伏着巨大隐患。

我们下面看看形成我国高房价的原因,主要归纳为五个方面:

第一个方面,城市化进一步扩大。我们知道,城市化是我们国家的必然趋势,越来越多的人涌入了城市,特别是特大型城市,必然造成对房屋巨大需求,根据供求关系规律,房屋价格必然是会上涨的。

第二个方面,土地资源有限。受我们人口多土地资源少的国情所限,加上中央政府对土地的审批和出让采取了更为严格的控制措施,城市可开发的土地面积越来越少,使土地越来越成为城市的稀有资源,其价格也出现了持续的上升趋势。在我国,土地成本已占到商品房成本的40%左右,地价的刚性上涨直接推动了房价上升。

第三个方面,消费者的投资偏好。改革开放近30年,我国经济的增长主要是依赖高投资,高出口,而国内市场消费一直拉动不起来。据统计,2009年,中国城乡储蓄存款余额已达26万亿之巨。我们知道,相对其他投资渠道的不稳定性,很多人更愿将投资转向收益相对稳定、风险较小的房产上,以期增值获利。随着经济的快速增长,人们的可支配收入不断增加,这种购房投资需求也日益扩大。

第四个方面,传统观念和改善性需求。在我们国家,受先安居才乐业的传统思想影响,住房在人的一生中占据着重要地位,有房才算有家的观念根深蒂固。这种思想转变成购置行为超前,大批刚步入社会的年轻人加入到购房行列,在很大程度也加剧了房地产市场的热络。另一方面,由于经济迅速发展,人们的收入和生活质量发生了巨大变化,人们不再为衣、食、行而担忧,而把消费重点放在改善“住”的方面,所以购买改善性住房的需求强烈,这类人群数量众多,也同样助推了房价。

最后一个方面,经适房、廉租房建设滞后。我们知道,世界上很多国家把这项工作作为政府的基本职责,我们国家在住房商品化改革后,在经济适用房等的建设方面也做了很多努力,但一是由于经验不足出现了一些问题,二是建筑面积和竣工率还远远不能满足低收入者和弱势群体对住房的需求。我们这方面建设滞后,一定意义上也削弱了经适房、廉租房建设缓解住房的供需矛盾的功能。

我们说,房价问题具有复杂性,其实,房价高低是相对的,但房价要与人们收入相一致,使房价收入比在一个合理范围内,即使房价高些,还是可以接受的。

2010年12月,我国大中城市房价同比涨幅为6.4%,比涨幅最高的4月份回落了6.4个百分比,但抑制房价过高的任务仍十分严峻。我们知道,住房价格脱离收入水平的畸高或者畸低,都不利于社会经济的健康发展。房地产业的健康发展不是以高房价为基础的,合理的房价才是它健康发展的前提。实际上房价上涨原因中既有合理的客观原因,也有非合理性的原因。我们对这个问题,要理性看待。

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